注册税务师：税法二串讲班讲义五:::职称在线

　　06-第六章　房产税
第二节　征税范围、纳税人和税率

　　一、房产
　　独立于房屋之外的建筑物。

　　二、征税范围
　　房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。

　　三、纳税人
　　房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：
　　1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
　　2.产权出典的，由承典人纳税。
　　3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
　　5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
　　外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。
　　
第三节　计税依据和应纳税额的计算

　　一、计税依据——按计税余值计税和按租金收入计税两种
　　1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。
　　所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：
　　（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
　　（4）更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除
　　（5）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。
　　2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。
　　3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。
　　（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。
　　（2）对融资租赁房屋的情况——计征房产税时应以房产余值计算征收。
　　
第四节　减免税优惠

　　依据《房产税暂行条例》及有关规定，下列房产免征房产税：
　　（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产
　　（二）国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产
　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
　　（四）个人拥有的非营业用的房产
　　（五）经财政部批准免税的其他房产
　　1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税
　　2.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
　　3.自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。
　　4.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性措施在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
　　5.自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋在修其间免征房产税。
　　6.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
　　7.老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。
　　8.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房是免征房产税的。
　　9.对于邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税。
　　10.对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
　　11.自2001年1月1日至2008年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。
　　12. 自2001年1月1日至2008年12月31日，对高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自用的房免征房产税。
　　13.铁道部所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。
　　14.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。
　　15.天然林的保护工程相关的房产免税。
　　16.国家直属储备粮、棉、糖、肉、盐库。
　　
第五节　申报和缴纳

　　一、纳税义务发生时间
　　1.纳税人将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税。
　　2.纳税人自建房屋用于生产经营的，从建成之日的次月起，计征房产税

07-第七章　车船使用税
一、征税对象
　　车船使用税对不使用的车船或只在企业内部行驶，不领取行驶执照、不上公路行驶的车辆不征车船使用税。

　　二、纳税人
　　如果发生车船租赁关系，拥有人与使用人不一致时，应由租赁方商定由何方为纳税义务人。

　　三、车船使用率的计税依据
　　根据车船的种类、性能、构造和使用情况不同，分别选择了三种单位的计税标准，即辆、净吨位和载重吨位。
　　具体规定：
　　（1）对车辆净吨位尾数在半吨以下的按半吨计算，超过半吨的按1吨计算；
　　（2）从事运输业务的拖拉机所挂的拖车，均按载重汽车的净吨位的5折计征车船使用税；
　　（3）机动车挂车，载人部分按乘人汽车税额减半征税，载货部分按机动载货汽车税额征税。

　　四、减免税优惠（了解）
08-第八章　契税
第二节　征税范围、纳税人和税率

　　一、征税范围
　　契税的征税范围为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：
　　（一）国有土地使用权出让
　　（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换
　　（三）房屋买卖
　　1.以房产抵债或实物交换房屋。
　　2.以房产作投资或作股权转让。
　　3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。
　　（四）房屋赠与
　　以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。
　　（五）房屋交换
　　房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
　　（六）企业改革中有关契税政策
　　1.公司制改革
　　对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，不征契税；对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税；对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税；对其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税。
　　2.企业合并
　　企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体的，则不征契税，其余征收契税。
　　5.企业破产
　　企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋归属的，征收契税。
　　（七）房屋附属设施有关契税政策
　　1.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。
　　2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
　　3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
　　4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。
　　
　　二、纳税人
　　在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
　　
第三节　计税依据和应纳税额计算

　　一、计税依据
　　1.国有土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。
　　2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
　　3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。
　　4.国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
　　
第四节　减免税优惠（了解）

　　对拆迁居民拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
　　
第五节　申报缴纳

　　（二）纳税期限
　　纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款
09-第九章　城镇土地使用税
一、纳税人
　　凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。
　　1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。
　　2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。
　　3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
　　4.对外商投资企业和外国企业暂不适用城镇土地使用税。
　　
　　二、土地使用税的计税依据
　　城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。
　　纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。
　　
　　三、减免税优惠（掌握）
　　基本规定：
　　（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地
　　（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
　　企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。
　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
　　（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地
　　（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
　　（六）开山填海整治的土地
　　自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土使用税5年至10年。
　　（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地
　　特殊规定：
　　（一）城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接
　　（二）免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地
　　（三）房地产开发公司建造商品房的用地
　　（十二）企业的绿化用地
　　（二十九）高校后勤经济实体自用的土地
　　（三十）供热企业用地
　　（三十一）国家天然林保护工程自用的土地
　　（三十二）人民银行自用的土地
　　（三十三）铁路行业自用的土地
　　（三十四）国家直属储备粮、棉、糖、肉、盐库自用土地
　　
　　四、纳税义务发生时间（了解）
　　纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地作用税。
　　纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地作用税